היועצת המשפטית של התוכנית: עו"ד מריון בנדורי ממשרד עורכי דין ונוטריון בנדורי - משרד בוטיק משפחתי הפועל משנת 1992. תחומי ההתמחות העיקריים של המשרד כוללים: מקרקעין ונדל"ן, בנקים, דיני משפחה, גישור ועוד. צריכים ייעוץ משפטי בתחום המקרקעין והנדל"ן?התקשרו למשרד עורכי דין ונוטריון בנדורי המתמחה בתחום זה: 03-9507880/1 או מלאו פרטיכם כאן ונציג מהמשרד יחזור אליכם בהקדם.
הפעם נעסוק בסדרי עדיפויות בתהליף בנייה ורכישה של בית. עו"ד מריון בנדורי, מדברת על מיסוי. המידע בתכנית אינו מחליף יעוץ משפטי.
מריון, ספרי לנו על המשרד שלך
המשרד שלנו הוא בראשון לציון. אנחנו שתי עורכות דין, אני במקצוע למעלה מעשרים שנה.
אנחנו מתמקדות בעיקר במקרקעין ובבנקים. כל התחומים של נדל"ן שהם גם משולבים בנושא של הבנקים. מסגרת כינוסי נכסים וכדומה.
מה זה מס שבח?
הנקודה שבאמת אני רוצה להתמקד בה היום, הוא חידוש מעניין ואולי אפילו מהפכני בנושא בתחום מיסוי מקרקעין. מס שבח הוא בעצם מקבילה למס רווח הון. הוא מס שמוטל על הסכום שנצבר לנו בדלתא בין רכישת דירה למכירת דירה. קנינו דירה במאה, נוסף על סכום הקנייה גם הוצאות שהוצאנו על הדירה, מכרנו במאתיים, על הדלתא הריאלית אנחנו משלמים מס.
כלומר אם חשבתי לעשות עסקת אקזיט בנדל"ן - לקנות דירה במיליון שקלים, לשפץ אותה ולמכור אותה במיליון מאתיים נניח, באה המדינה ואומרת לי: יש כאן מס שבח
על המיליון אתה תוסיף את ההוצאות שהוצאת, בהתאם להוצאות שמאושרות בחוק ועל מה שנשאר אתה משלם מס. גובה המס השתנה במשך השנים. היתה תקופה שגובה המס הגיע ל 50%, ירד ל 20%. היום גובה המס הוא כ - 25%. אני לא נכנסת לחישובים החדשים הלינארים.
על מי חל החוק?
החוק חל על המוכר. מס השבח חל על מוכר דירת מגורים. כל אדם שעומד למכור דירת מגורים, מוטב שיבדוק איזה מס חל עליו והאם הוא יכול להיכנס בגדר הפטורים. כי יש גם פטורים במסגרת מס שבח.
פטור שהיה נפוץ מאוד עד לינואר 2014 והוא בטל ואיננו עוד: כל ארבע שנים יכולת למכור דירה בפטור ממס. גם אם היו לך 10 דירות, רק היית צריך לתכנן את הדברים נכון. הסעיף הזה התבטל ונמחק מספר החוקים.
הפטור המהותי ביותר שנשאר היום בכל זאת, הוא פטור למכר דירה יחידה. זה סעיף 49 ב2 לחוק שאומר, שמי שיש לו דירה יחידה והוא החזיק בה במשך 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת במשך 18 חודשים בפטור ממס, הוא זכאי לפטור.
מה קורה אם אני פוגשת בחור ומתחתנת איתו? לי יש דירה משלי ולו יש דירה משלו. איך נעשה חישוב מס שבח לאחר שהתחתנו?
זו באמת נקודה נכונה. השאלה על מי חל הפטור הזה של 18 חודשים. האם זה חל על כל אחד? כשאנחנו נמצאים במסגרת משפחה, לך יש דירה שרשומה על שמך, לבעלך יש דירה שרשומה על שמו, אולי גם על הבן שלכם רשומה דירה. האם כל אחד יכול למכור בפטור? התשובה היא כמובן לא, כי יש בחוק סעיף 49ב' שמצמצם את הפטור הזה באופן הבא ואומר כך: המוכר, בת זוגו בלבד שגרה איתו בדרך קבע והילד שלהם עד גיל 18 הם מוכר אחד. כלומר, בעצם הפכנו את המשפחה ליישות משפטית אחת. סעיף 49ב מדבר על חזקת התא המשפחתי כלומר, כל הפטור הזה נופל על תא משפחתי.
רוצים לדעת עוד על מס שבח? צפו בסרטון המלא באסקימו - הטלוויזיה של המומחים.
