היועצת המשפטית של התוכנית: עו"ד מריון בנדורי ממשרד עורכי דין ונוטריון בנדורי - משרד בוטיק משפחתי הפועל משנת 1992. תחומי ההתמחות העיקריים של המשרד כוללים: מקרקעין ונדל"ן, בנקים, דיני משפחה, גישור ועוד. למידע נוסף אודות המשרד היכנסו לאתר הרשמי. צריכים ייעוץ משפטי בתחום המקרקעין והנדל"ן? התקשרו למשרד עורכי דין ונוטריון בנדורי: 03-9507880/1

או מלאו פרטיכם כאן ונציג מהמשרד יחזור אליכם בהקדם.

לייה ועופר מראיינים את עו"ד הדין מריון בנדורי שמדברת על משכנתאות:

משכנתא או חתימה על חוזה? מה עושים קודם? 

זה מה שנקרא להתחיל מהסוף. אין ספק שהעיתונות מלאה במידע על רכישת דירות ומתן מסיבי של המשכנתאות. אולי לפני שאני אענה על שאלתך. משכתנתא בעצם מתייחסת להלוואה שרוכש דירה מקבל מגורם מממן, שיכול להיות בנק, יכול להיות חברת ביטוח. לשם הנוחות נקרא לזה בנק. בתמורה ובכפוף לזה שהוא נותן הלוואה למוכר, הוא משעבד לטובתו את הנכס שהמוכר קונה. הבנק בעצם רוצה לוודא שאת הכסף שהוא נותן יקבל בטוח בחזרה. כתוצאה מזה שהוא ממשכן, יש שתי אפשרויות: האחת שהוא רושם משכון ברשם המשכונות, אם לא ניתן לרשום את הנכס בטאבו. האופציה השניה, אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין, הבנק רושם משכנתא. אנחנו קוראים לזה בדרך כלל "לקחתי משכנתא", שבעצם לקחנו הלוואה. 

למה אני אומרת שאנחנו מתחילים מהסוף? משום שאנחנו חייבים לדעת: שלא חותמים על חוזה לרכישת נכס לפני שבודקים מראש את כל ההשלכות של קבלת הלוואה. לפני שעשינו את הבדיקה ודאגנו להכניס לחוזה את כל ההתניות הנדרשות, אנחנו יכולים להגיע למצב שאנחנו מפסידים את הנכס... זה סיכון מול סיכוי.  

לקנות דירה זה לא דבר פשוט. אנחנו עוברים כמה דירות עד שמוצאים את דירת החלומות, שהיא בעצם נותנת לנו את התשובה האולטימטיבית שלנו: השטח נכון, המקום נכון, המחיר נכון. אנחנו רוצים לחתום מהר כי באמת אם לא נחתום בזמן הנכון נפסיד את הנכס. אבל על זה תמיד אני נוהגת לומר: "המהירות מהשטן". למה?  משום שבסופו של דבר, כשאנחנו רצנו מהר מהחשש, חתמנו על זכרון דברים. שם קבענו את הנכס, את המחיר, את מועדי התשלומים וסכומי התשלומים, אפילו יש לנו שם לא פעם פיצוי מוסכם. בזכרון דברים אנחנו אפילו לא מתייעצים עם עורך דין. מסתבר שברגע שפגשנו את המוכר יושבים אצלו בבית ועושים את זה. זו בעייה אם אין את כל המידע.

מה אנחנו צריכים לדעת כשאנחנו חותמים על חוזה בקניית דירה?  

כשאנחנו הולכים לבנק, אנחנו צריכים לדעת שמבקשים מאתנו קודם כל מסמכים: תלושי משכורת, שלושה חודשים של דפי חשבון וכו'. הבנק בעצם רוצה להכיר אותך. הבנק שואל אותך מהו ההון העצמי שלך? האם העבודה שלך קבועה וכו'. זה צריך להיות משום שהבנק נותן לך כסף ואם הוא נותן לך כסף, הוא רוצה להיות בטוח שהוא מקבל את הכסף הזה בחזרה. אנחנו צריכים לזכור דבר אחד: הבנק רוצה לתת הלוואות, הבנק שמח לתת הלוואות. הבנק לא רוצה להיות במצב שהוא מממש נכס. הוא חי מהלוואות ואם אתה משלם את ההלוואה לאורך כל התקופה, זה מה שהבנק רוצה. עכשיו לא רק זה. הבנק גם כפוף להוראות מלמעלה. הוראות של המפקח על הבנקים. המפקח על הבנקים הוא בעצם הגורם שדואג לצרכן. כדי לדאוג לצרכן, הוא צריך גם לדאוג לאיתנות של הבנק. 

אחרי שהבנק ראה שאתה באמת רציני בשביל משכנתא, אז הולכים למפקח על הבנק שאומר דבר מאוד חשוב: הבנק לא רשאי לתת הלוואה במאה אחוז. המקסימום שהבנק יכול לתת הלוואה, הוא כיום 75% משווי הנכס. היו תקופות שנתנו 90%. מה זה אומר? שאתה כרוכש דירה, מקבל 75% לדירה ראשונה בלבד, משפרי דיור מקבלים 70%, דירה נוספת מקבלים 50%.  לדוגמא קנינו נכס במיליון שקלים, אנחנו יודעים שאנחנו מקבלים 750 אלף שקל, אנחנו צריכים שיהיו לנו 250 אלף שקל לפני הכל. נשמע ברור וחד משמעי, אבל צריך לשים לב טוב. הבנק דורש שמאות של הנכס מטעמו של הבנק על חשבון הקונה. השמאי מטעם הבנק בודק את הנכס ואם הוא בודק ורואה שהנכס בשוק שווה פחות ממיליון שקל, אז הוא יקבע שהוא שווה 800 אלף שקל למשל ואז ההון העצמי שאתה הסתמכת עליו של ה 250 אלף שקל שיש לך זה כבר 400 אלף שקלים. חתמת? הלכה לך העסקה כבר.

מה קורה כשחתמתי על חוזה דירה ולא קיבלתי משכנתא? מה אני עושה?

צריך להיזהר. יש שוק אפור ויש מלווים אחרים. צריך להיזהר - אנחנו מדברים על ריביות. כי לא קיבלת משכנתא וחתמת חוזה, אז בחוזה יש לך פיצוי מוסכם. אז גם לא קיבלת משכנתא וגם אתה עוד צריך לשלם פיצוי מוסכם למוכר שזה 10%. בית המשפט לא נותן יותר מ 10%. בגדול אם זה קורה נכנסנו לברוך. 

נקודה נוספת: הבנק בודק מהו אחוז השכר שאתם צריכים לשלם אם אתם מקבלים משכנתא      

הבנק אומר: בדקתי את כל הנתונים, ההחזר החודשי שלכם הוא 5000 שקל בחודש. כדי שההחזר החודשי יהיה בסכום זה של 5000 שקלים הוא צריך לראות שאתם מרוויחים 15 אלף שקל. במידה ולא, אתם לא מקבלים משכנתא. למה? משום שהבנק והמפקח על הבנקים, רוצים שהבן אדם יעמוד בהתחייבויות שלו ואם מראש אנחנו רואים שהוא לא יעמוד בהתחייבויות שלו אז הבנק לא נותן משכנתא.  

נקודה אחרונה: כתוצאה מהעובדה שאתה צריך לקחת משכנתא, לפני שאתה חותם על חוזה חייב לקבל אישור עקרוני מהבנק לקבלת משכנתא. המוכרים יודעים את זה. כדי לדעת שהדברים מסתדרים צריך לחכות כמה ימים כדי לקבל את האישור העקרוני מהבנק. המוכרים עצמם הם אלה שמקבלים את הכסף שהבנק מנפיק והבנק דורש מהם לחתום על מה שנקרא: התחייבות מוכר, שבה הם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף שהם קיבלו במידה והחוזה יופר. רק אם המוכר יחתום על התחייבות מוכר, אז הקונה יקבל את המשכנתא ותירשם הערת אזהרה לטובת הבנק.  

קיימים עוד אלמנטים שחייב לשים לב אליהם ברכישת דירה. אם אתם קונים נכס, השתמשו בעורך דין שילווה אתכם. יותר טוב להפסיד עסקה מאשר ליפול בפח. 

צריכים ייעוץ משפטי בתחום המקרקעין והנדל"ן? התקשרו למשרד עורכי דין ונוטריון בנדורי: 03-9507880/1

או מלאו פרטיכם כאן ונציג מהמשרד יחזור אליכם בהקדם.